Guía de compra / venta

¿Cuánto me va a costar todo?

Para cubrir todos los gastos se necesita en torno a un 10% del precio de la vivienda. La mayor parte corresponde a impuestos ligados tanto a la operación de compra-venta como al préstamo hipotecario.

Los gastos e impuestos de la compra-venta suponen entre el 7% y el 8%; la constitución de la hipoteca oscila entre el 1% y el 2%; y el resto corresponde al crédito hipotecario.
 

Los primeros pasos

Antes de comprar una casa se debe verificar la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Mediante una nota simple, usted podrá cerciorarse de que el vendedor es el propietario de la vivienda y averiguar si el inmueble está libre de cargas, es decir, si usted lo recibe sin ningún tipo de deuda con terceros.
 

¿Qué documentos debe entregarme el vendedor?

En viviendas de nueva construcción, la licencia de primera ocupación, memoria de calidades, plano de la vivienda, así como el resto de información a que se refiere el Real Decreto 515/89

En viviendas de segunda mano es más importante incidir en los aspectos económicos: último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y último recibo de los gastos de comunidad.
 

El certificado energético

El certificado energético es un documento oficial y obligatorio cuando un propietario quiere vender o alquilar un inmueble. Sirve para conocer la eficiencia energética del inmueble, poder mejorarla y reducir su factura energética. Es un instrumento que fomenta el ahorro energético
 

La señal

La señal es como un pago a cuenta que luego se resta del precio a pagar. Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en un momento dado. En el caso de que sea el vendedor el que desista de la operación, éste deberá devolver el doble de la señal. Si el que decide paralizar la operación es el comprador, lo normal es que éste pierda la señal anticipada.
 

El préstamo hipotecario

Se llama hipotecario porque el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo.

Para conocer exactamente el importe del préstamo hay que tener en cuenta dos aspectos: el valor de tasación de la vivienda y sus ingresos. Como regla general las entidades suelen recomendar que la cuota que deberá pagar al mes en concepto del préstamo hipotecario no supere el 45% de ratio. Así se evita correr riesgos de impago.

Usted podrá obtener en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda, aportando para la hipoteca el 20% más los gastos. Quizá pueda incluso llegar a más si aporta garantías adicionales.

El plazo de amortización es el tiempo que se establece en el préstamo para su total devolución. Los préstamos hipotecarios tienen un plazo dilatado, desde 5 a 30 incluso 35 años. El tipo de interés unido al plazo, determina lo que usted pagará a lo largo de los años.

La concesión del préstamo por parte de la entidad suele llevar parejo el cobro de una comisión que, bajo el nombre genérico de comisión de apertura, engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo con una cuantía mínima.

La comisión por amortización anticipada sólo se aplica si efectivamente se produce. Esta comisión hace referencia a los pagos extras que el cliente decide destinar a aminorar el préstamo, ya sea reduciendo la cuota a pagar mensualmente o el plazo de la operación. A veces, la tarifa varía si lo que se amortiza es todo el préstamo –cancelación total- o sólo una parte –amortización parcial-.

La T.A.E.

Las siglas corresponden al concepto de Tasa Anual Equivalente. La T.A.E. es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación.

La T.A.E. permite conocer el coste efectivo o real de la operación si los tipos de interés existentes en el momento de la formalización del crédito no experimentaran variación durante toda la vida del mismo cosa que, lógicamente, no ocurre en los préstamos a interés variable.
 

Tipos de Préstamos hipotecarios

Interés fijo
El tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, es decir, suban o bajen los tipos de interés, el cliente siempre pagará lo mismo cada mes.

Interés variable
Este tipo de préstamos permite beneficiarse de las rebajas de los tipos aunque, lógicamente, también recoge las subidas. Su principal ventaja es que no contemplan el riesgo de que el interés del préstamo se quede desfasado, ya que periódicamente (cada 6 ó 12 meses) se actualiza a los precios de mercado.

Interés mixto
Combinan un periodo en el que el interés permanece fijo –dos, tres o más años- y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado.

De cuota fija
Son préstamos a interés variable pero el cliente siempre paga la mima cuota al margen de la evolución de los tipos de interés. Si los tipos suben, en lugar de pagar más cuota, se alarga el plazo de amortización; y si bajan, se acorta. Con este tipo de interés, no sabemos cuándo terminaremos de pagar el préstamo, ya que depende de la evolución de los tipos.
 

Índices de referencia del mercado hipotecario

Son los que se aplican a los préstamos hipotecarios concertados a tipo variable a la hora de revisar y actualizar su interés. Se trata de unos índices objetivos que mensualmente elabora el Banco de España.

Indice de bancos
Es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición de vivienda libre y está expresado en Tasa Anual Equivalente (TAE).

Indice de cajas
Igual que el anterior, aunque en este caso, recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las cajas de ahorros. También está expresado en TAE.

Tipo medio del conjunto de las entidades de crédito (IRPH)
Este índice engloba los dos anteriores y, por eso, recoge una media mucho más amplia.

Indicador de la CECA de los tipos de activo
Este índice es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las cajas de ahorro tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.

Tipo interbancario a un año "Euribor"
Es el índice más generalizado. Se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por un panel de 57 bancos de los más activos y mayor calificación de rating en la zona Euro.

Esta referencia fue definida por la Circular 7/1.999, de 29 de Junio, a Entidades de Crédito.
 

Gastos inherentes a la compra-venta y al préstamo hipotecario

Tasación de la vivienda
Usted tendrá que abonarla independientemente de la contratación final o no del préstamo hipotecario.

Registro
Por dos conceptos; primero, al solicitar al Registro de la Propiedad la información sobre la vivienda que usted va a comprar y segundo, al registrar en este organismo las escrituras que certifican que usted es el nuevo dueño del inmueble y que tiene un préstamo hipotecario.

Notario
El notario es el que da fe pública de las escrituras de compra-venta y del préstamo hipotecario, el que certifica la operación.

Gestoría
Es quien se encarga de los trámites administrativos: registro, pago de impuestos, etc.

Gastos bancarios
Esta partida incluye la comisión de apertura del préstamo.

Hacienda
La compra de la vivienda lleva pareja una serie de impuestos. Son los siguientes:

- Impuesto del Valor Añadido (IVA): Sólo en el caso de vivienda de primera mano. Normalmente el 8% del valor escriturado en las viviendas libres. Algunas viviendas de protección oficial tienen un régimen especial, con un tipo impositivo del 4%.

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Sólo en el caso de inmuebles de segunda mano. Se abona entre el 5% y el 7% dependiendo de la C.A., sobre el valor escriturado.

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Se abona el 0,5% del valor de la garantía hipotecaria, que viene a ser entre un 1,5% y un 2% del importe del préstamo.

En total, los gastos suponen en torno al diez por ciento del valor de la vivienda.

Le recordamos que en Espartero, hacemos todos los trámites desde que usted se pone en contacto con nosotros hasta que escritura su vivienda; incluso si después le surge algún problema, llámenos, Espartero le atenderá.
 

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